Nieruchomości

Mieszkanie nowe czy używane?

Decyzja została podjęta. Kupujemy mieszkanie. Jest to dopiero pierwszy krok w stronę kupna i zamieszkania we własnym M. Nie dajmy się ponieść emocjom i racjonalnie rozważmy wszystkie ewentualności i możliwości, jakie daje nam rynek nieruchomości. Nasze wyobrażenia na temat mieszkania niestety muszą być adekwatne do grubości portfela. Przed rozpoczęciem inwestycji konieczne jest postawienie sobie kilku podstawowych pytań i rozstrzygnięcie, co będzie dla nas najkorzystniejsze. Jedną z pierwszych takich decyzji powinno być zdecydowanie się czy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym.

Na początku odpowiedzmy sobie na pytanie, czym jest rynek pierwotny i wtórny. Rynek kapitałowy jest podzielony na dwie części: rynek pierwotny oraz rynek wtórny, który jest uzupełnieniem rynku pierwotnego. Oba terminy w swojej głównej formie odnoszą się do papierów wartościowych.

Rynek pierwotny jest to rynek kapitałowy, na którym dokonuje się sprzedaży papierów wartościowych przez emitenta. Emitent jest to podmiot, który we własnym imieniu emituje, wystawia i ogłasza sprzedaż papierów wartościowych. Emitentem może być przedsiębiorstwo, skarb państwa bądź osoba. Wystawione akcje i obligacje muszą być uprzednio dopuszczone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Cenę papierów wartościowych określa emitent. Emisja i zakup tych papierów na rynku pierwotnym odbywa się za pośrednictwem banków prowadzących działalność maklerską lub domów maklerskich. Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy nowo wybudowane. Budowa może być realizowana zarówno przez spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów jak i osoby indywidualne.

Rynek wtórny jest to rynek kapitałowy, który uzupełnia ofertę z rynku pierwotnego. Na tym rynku proponowane jest nabycie papierów wartościowych jednak nie od emitentów, lecz od innych podmiotów. Stronami transakcji są inwestorzy. Rynek wtórny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy, które były już wcześniej zamieszkane.

Propozycje na obu rynkach z pewnością się od siebie różnią i w inny sposób szuka się takich nieruchomości. Oba rynki posiadają także inne zalety i wady, którym warto się przyjrzeć. Wydaje nam się, że to, co nowe jest lepsze, jednak taka dewiza nie do końca przekłada się na rynek nieruchomości. Pułapek na obu rynkach jest wiele, jednak zalet także jest niemało.

Zalety rynku pierwotnego nieruchomości

To, co specyficzne w rynku pierwotnym to, że mieszkania najczęściej są kupowane w momencie budowy całego budynku lub gdy budynek jest dopiero w planie. Jest to korzystne z wielu powodów:

* Pierwszą zaletą jest możliwość znalezienia każdego rodzaju metrażu. Nawet w trakcie inwestycji można dostosować mieszkanie do indywidualnych potrzeb klienta. Zmianę koncepcji i oczekiwań można wprowadzić jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej, która realizuje podział powierzchni lokalu na poszczególne pomieszczenia. Ponadto oprócz tego, że możemy zadecydować o metrażu całego mieszkania, posiadamy możliwość wydzielenia poszczególnych pokoi i ustalenia ich metrażu. Możemy więc zdecydować czy kuchnia będzie połączona z jadalnią, salonem bądź czy ma być zamknięta. Możemy także wydzielić miejsce na garderobę lub spiżarnię. O tym gdzie będą znajdowały się ściany w naszym mieszkaniu decydujemy sami. Oczywiście nie wszystkie ściany mogą być naruszone. Niektóre, będące elementem konstrukcji budynku, czyli ściany nośne nie mogą być przestawione. Jednak i tu istnieje pewna alternatywa. Niekiedy nie trzeba budować całej ściany nośnej, można, bowiem pozostawić jedynie jej główną część.
* Mieszkania z rynku pierwotnego są doskonałą opcją dla osób chcących mieć swój własny wkład w tworzenie aranżacji mieszkania. Jest to okazja, aby stworzyć własne niepowtarzalne wnętrze i zaprojektować je jeszcze przed budową mieszkania. Wnęki, podesty, podwyższenia można zaplanować już wcześniej. Potem wystarczy projekt przedstawić budowlańcom, którzy go zrealizują. W ten sposób unikniemy remontu, który byłby konieczny w mieszkaniu drugiej ręki.

Wady rynku pierwotnego nieruchomości

* Główną wadą takich mieszkań jest to, co jest jego główną zaletą. Mieszkania na rynku pierwotnym „zamawia się” jeszcze, gdy są w planach bądź w trakcie budowy budynku. Choć taka sytuacja jest korzystna z wielu powodów, które już zostały wymienione, to mankamentem takich mieszkań jest długi okres oczekiwania na oddanie mieszkania do użytku klienta. Podczas takiego oczekiwania wiele elementów może ulec zmianie. Otoczenie budynku może się przeobrazić. Choć wcześniej koło niego znajdował się powiedzmy duży plac zabaw dla dzieci może być on zredukowany do minimum a w jego miejscu może powstać plan budowy kolejnego budynku. Niczyim marzeniem nie jest posiadanie okien naprzeciwko sąsiada.
* Osoby, które nie posiadają wystarczających oszczędności na zakupienie mieszkania mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Co prawda im większy wkład w kredyt tym bank przychylniej patrzy na klienta, jednak, jeśli klient nie posiada wkładu wówczas może pojawić się problem. Banki potrzebują pewnego rodzaju zabezpieczenia a takiego im nie daje mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane. Kredyty mieszkaniowe to zazwyczaj kredyty hipoteczne, a więc zabezpieczeniem takiego kredytu jest mieszkanie, które zostaje przejęte przez bank w momencie, gdy klient nie jest w stanie spłacić pożyczonej sumy. W sytuacji, gdy mieszkanie nie jest jeszcze wybudowane, udzielony kredyt jest nieco wyższy od tego, jaki moglibyśmy uzyskać na mieszkanie z rynku wtórnego.

Jeśli zdecydowaliśmy się, że zamierzamy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym uprzednio musimy dokładnie sprawdzić:

- księgę wieczystą

- odpowiednie pozwolenie na budowę

- KRS dewelopera

- renomę i kondycję finansową dewelopera

Zalety rynku wtórnego nieruchomości

* Pierwszą różnicą, której nie da się nie zauważyć to fakt, że mieszkania z rynku wtórnego są używane. W pierwszym momencie można pomyśleć, że jest to wadą jednak należy zauważyć, że gotowe mieszkanie wyklucza ryzyko wpadki. Mieszkanie możemy obejrzeć już nie tylko na planie budowy. Dzięki temu możemy ocenić wszystkie te elementy, których mieszkanie z rynku pierwotnego jeszcze nie posiada. I mówimy tu nawet o elementach tak prozaicznych jak widok z okna. Budowa budynku trwa czasem nawet do kilku lat! Przez ten okres w jego otoczeniu może się wiele zmienić. Gotowe mieszkania pozwalają ocenić standard wykonania lokalu a także, jakość użytych materiałów.
* Kolejną zaletą jest kredyt. Niestety nadeszły ciężkie czasy i aż 80% klientów korzysta z kredytów mieszkaniowych. Łatwiej dostaniemy kredyt na mieszkanie, które już materialnie istnieje i można się do niego wprowadzić. Banki z niechęcią wydają kredyty na mieszkania, które są w planach. Z racji tego, że banki muszą mieć jakieś zabezpieczenie kredyty na mieszkania jeszcze nie powstałe są nieco droższe od kredytów na mieszkania pochodzące z rynku wtórnego. Co prawda na przestrzeni kilku lat sytuacja ta nieco uległa zmianie jednak w dobie kryzysu ekonomicznego o kredyty jest coraz trudniej, nie wiadomo więc jak banki ustosunkują się do klientów ubiegających się o kredyty na mieszkanie jeszcze nie powstałe.

Wady rynku wtórnego nieruchomości

o Podobnie jak w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego zalety są jednocześnie wadami. W mieszkaniu używanym widzimy wszystko „czarne na białym”, wszystko jest już skończone i aby wprowadzić zmiany nieodzowny jest remont. Kupując mieszkanie, kupujemy cały jego układ wraz z gotowym podziałem pomieszczeń. Aby zburzyć część ściany nośnej należy wpierw ubiegać się o pozwolenie ze spółdzielni. Jeśli chcemy się wprowadzić do mieszkania już gotowego, musimy przeznaczyć na jego remont kilka miesięcy, co łączy się także z kosztami, bowiem wszystkie opłaty musimy już płacić, nie wspominając o kosztach remontu. Pamiętajmy, że wszystkie punkty oświetleniowe, rury, instalacje elektryczne mają już swoje stałe miejsce. W mieszkaniach z rynku pierwotnego zaprojektowanie tych miejsc należy do ciebie i możesz to zrobić według własnego uznania, jednak w mieszkaniu używanym zmiana położenia instalacji itp. wiąże się z licznymi wydatkami i burzeniem ścian.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym należy zwrócić uwagę na nieco inne elementy niż na rynku pierwotnym. Do najważniejszych należą:

- lokalizacja

- stan techniczny budynku

- stan mieszkania, które mamy zamiar kupić

- koszty utrzymania mieszkania

- stan prawny nieruchomości

- kompletność dokumentacji

- stan finansowy spółdzielni mieszkaniowej

Co warto wiedzieć przed zakupem działki.

Kupno działki to dość kosztowna inwestycja. Dlatego też jej zakup powinien być poprzedzony czynnościami mającymi na celu sprawdzenie jej właściwości i dokumentacji. Dzięki temu unikniemy wielu problemów, jakie mogą pojawić się w późniejszym czasie.

Przed nabyciem działki budowlanej należy zawsze sprawdzić jej dokumenty w Urzędzie Gminy, któremu podlegają tereny z tą działką. Trzeba także zwrócić uwagę czy jej plany są aktualne. Możemy uzyskać plany w każdym wypadku, nawet nie będąc właścicielem terenu, a pomogą nam one dowiedzieć się o przeznaczeniu danej działki. W ten sposób będziemy wiedzieli czy nasze działania na terenie, który chcemy kupić nie będą kolidowały z jego właściwym zastosowaniem. Z planów dowiemy się także czy budynki stawiane na działce nie muszą spełniać odpowiednich norm dotyczących architektury, ale również przepisów związanych z ochroną przyrody.

Jeśli taki plan nie istnieje, musimy złożyć wniosek o otrzymanie wytycznych odnośnie tej działki. Pozytywnej decyzji pomagają warunki sąsiednich zabudowań, tj. do drogi publicznej i mediów. Jeżeli grunt jest sklasyfikowany jako leśny lub rolny, musimy się starać o zmianę jego przeznaczenia. Należy się przygotować na długi okres oczekiwania na przygotowanie planów, czego przyczyn jest wiele. Same koszty przeprowadzenia ekspertyz, obejmujących przyszłe zagospodarowanie terenu są duże ze względu na uwzględnienie także czynników finansowych, czyli np. spadku wartości okolicznych nieruchomości, co wiąże się z wypłatą odszkodowań. To, a także znalezienie środków na wykup gruntów publicznych, powoduje, że gmina musi odpowiednio ustalać budżet, przez co nie zawsze plany będą wprowadzone szybko w życie. Są przypadki, kiedy jest prawnie wymagane sporządzenie planu miejscowego – przy terenach górniczych, obszarach użyteczności publicznej, terenach wielkopowierzchniowych przeznaczonych pod handel.

Aby decyzja dotycząca planu miejscowego była dla nas przychylna, można załatwić z przyszłym sąsiadem sprawę dostępu do drogi i przejazdu przez jego posesję. Trzeba również zawrzeć wstępną umowę z przedsiębiorstwami dysponującymi mediami, tj. energetyką, kanalizacją oraz gazem o uzbrojenie terenu działki. Jeśli byłyby przeszkody do podpisania takiej umowy, należałoby np. wybudować własną oczyszczalnię ścieków czy też studnię głębinową.

Kredyt mieszkaniowy

Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) są obecnie najtańszą formą uzyskania dofinansowania z zewnątrz, co jest wynikiem niskiej stopy procentowej, jeśli porównamy inne typy kredytów. Ponieważ kwota kredytu jest bardzo wysoka, są one zazwyczaj zaciągane na bardzo długi okres (kilkadziesiąt lat). Stąd należy bardzo uważnie przestudiować oferty banków i poczynić odpowiednie przygotowania, aby zaciągnięty kredyt nie okazał się złą decyzją.

Pierwszą rzeczą, na jaką trzeba zawsze zwrócić uwagę przy dobieraniu kredytu hipotecznego, jest oprocentowanie. Każdy bank posiada zmienną stopę oprocentowania, czyli oprocentowanie ulega zmianie w zależności od stawek na pożyczki udzielane przez banki (ustalane odgórnie) oraz od marży, jaką każdy bank przyjmuje samodzielnie, a którą należy wziąć pod uwagę. Oprócz marży wymagane są czasami dodatkowe opłaty, jak np. ubezpieczenie na życie.

Kolejną możliwą opłatą jest wymagane czasami ubezpieczenie od wkładu własnego. W czasach kryzysu jest to szczególnie często spotykany proceder, jako że banki już nie są w stanie zawsze finansować w całości kredytu i wymagają wkładu własnego od kredytobiorcy.

Dodatkowo płacimy bankowi również do czasu doręczenia odpisu z Księgi Wieczystej mieszkania. Opłata ta może być naliczana w sposób uzależniony od wysokości zadłużenia bądź wysokości kredytu. Ponadplanowymi kosztami objęta jest czasami wycena mieszkania u rzeczoznawcy, jak i również doprowadzenie do wcześniejszej spłaty kredytu. W tym przypadku opłata za taką możliwość może pojawić się w ofercie banku dopiero za jakiś czas, więc przy podpisywaniu umowy trzeba zadbać, aby pojawił się wpis dotyczący niezmieniania warunków wcześniejszej spłaty.

Przed wzięciem kredytu hipotecznego ustalamy również czy chcemy spłacać go w równych ratach, czy malejących – na początku wysokość tych drugich jest wyższa o 20, 30 % od równych rat, ale z czasem będą one coraz mniejsze. Oprócz tego wybieramy czy chcemy spłacać kredyt w obcej walucie (problemem mogą być wahania kursów) czy w złotówkach. Na końcu trzeba brać pod uwagę jak długo będziemy czekać na decyzję banku, w czasie którego upatrzone mieszkanie może już zostać sprzedane.

Wartość nieruchomości

Wartość nieruchomości jest jednym z najistotniejszych kryteriów, na które zwraca uwagę inwestor, dlatego jej określenie jest tak ważne. Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest tylko rzeczoznawca majątkowy. Najpierw musi on wykonać niezbędne działania poprzedzające określenie wartości nieruchomości.

Najważniejsze jest przeprowadzenie wyceny wartości oraz zbadanie zależności pomiędzy wartością nieruchomości a efektywnością inwestycji. Wyceniana nieruchomość musi spełniać pewne warunki, z którymi musi zapoznać się rzeczoznawca. Po pierwsze ważna jest jej zdolność do zaspokajania określonych ludzkich potrzeb.

Kolejną istotną cechą jest jej ograniczoność, czyli utrudniona dostępność, wynikająca z określonej podaży. Cecha ta jest istotna zwłaszcza przy wycenie nieruchomości nieodnawialnych np. gruntów. Nieruchomość ponadto powinna charakteryzować się wymienialnością, czyli możliwością zamiany na inną wartościową rzecz lub pieniądze. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny nieruchomości określa jej:

- wartość rynkową

- wartość odtworzeniową

- wartość katastralną

Przy określaniu wartości nieruchomości istotny jest odpowiedni dobór podejścia, metod i technik szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy musi brać pod uwagę cel wyceny, położenie i rodzaj nieruchomości, stan jej zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury oraz funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym. W procesie określania wartości nieruchomości należy również uwzględnić dostępne dane o podobnych nieruchomościach.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość nieruchomości jest podstawową kategorią w procesie szacowania. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny określa trzy rodzaje wartości nieruchomości, z których najważniejszą jest wartość rynkowa.

Według art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz.U. z 2000 Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami) definicja wartości rynkowej brzmi:
“Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”.

Należy jednak przyjąć następujące założenia:
- strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami
- strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
- strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na cenę
- strony nie działały w sytuacji przymusowej
- upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości oraz stan rynku

Ustalona w procesie wyceny wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w momencie wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Rzeczoznawca majątkowy powinien określić w operacie szacunkowym datę, ustalenia wartości rynkowej. Ustalona już wartość rynkowa nieruchomości nie powinna zawierać sum odpowiadających podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem.

Z racji tego, że istnieje wiele rodzajów wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest określić w operacie szacunkowym i uzasadnić rodzaj zastosowanej wartości rynkowej jako podstawy wyceny.

Źródło:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
DZIAŁ IV Wycena nieruchomości

Czynniki wpływające na cenę nieruchomości

Przed zakupem mieszkania najpierw należy się zastanowić, jaki typ mieszkania odpowiadałby ci najbardziej. Na początku najlepiej jest wstępnie określić metraż i rodzaj budynku (czy chciałbyś zamieszkać w bloku 4-piętrowym, czy może w wieżowcu).

Ważna jest także ilość osób, z którymi zamieszkasz i czy wśród nich są dzieci. Warto się zastanowić, które osiedle w twoim mieście odpowiadałoby ci najbardziej. Pamiętaj jednak, abyś nie trzymał się kurczowo swoich postanowień i aby wszystkie wymagania, określone były w granicach rozsądku.

Następnie przejrzyj ceny mieszkań na stronach internetowych różnych agencji nieruchomości. Tam będziesz mógł wstępnie zorientować się w cenach mieszkań. Zanim zdecydujesz, które mieszkanie odpowiada ci najbardziej musisz obejrzeć ich co najmniej kilkanaście.

Pamiętaj również, że podane ceny zazwyczaj są zawyżone, a właściciele nastawieni są na negocjacje. Oglądając mieszkanie nie ulegaj pierwszemu wrażeniu. Ich właściciele z pewnością się postarali, aby mieszkanie wyglądało jak najlepiej.

Istnieje wiele czynników wpływających na cenę mieszkania. Dla każdego potencjalnego kupca inny element jest najważniejszy. Warto jednak wiedzieć, na co zwrócić uwagę, bo nie zawsze pamiętamy o wszystkim, a przecież można uniknąć niepotrzebnego rozczarowania.

W badaniach wyróżniono osiem czynników wpływających na cenę mieszkania, jednak z każdym rokiem kupujący mają coraz większe wymagania, a co za tym idzie czynników jest również coraz więcej. Oto kilka czynników, na które warto zwrócić uwagę:

Lokalizacja

Lokalizacja ma największy wpływ na cenę mieszkania. Lokalizacja nie ogranicza się jedynie do ulicy i osiedla, chociaż te elementy są bardzo ważne.

- osiedle

Istotny jest wybór osiedla. Osiedla stare, lub te, na których bloki umieszczone są bardzo blisko siebie są najmniej mile widziane. Największą popularnością cieszą się osiedla młode, zaprojektowane z „pomysłem”, gdzie wydzielone są małe placyki z ławeczkami i na których bloki wybudowane są w większych odległościach. Nie chcesz przecież, aby sąsiad z bloku naprzeciwko widział wszystko co robisz.

- okolica

Nie bez znaczenia jest bliskość sklepów spożywczych i kiosków. W zależności od wieku nabywców mieszkania, znaczenie ma bliskość instytucji takich jak przedszkole, kościół i szkoła. Dla młodych rodziców będzie się liczyło, czy ich dziecko w drodze do szkoły będzie musiało przejść przez ulicę.

Ważnym czynnikiem podwyższającym cenę mieszkania jest znajdujący się w pobliżu park. Jeśli znajduje się on w odległości do 500 m cena mieszkania wzrasta średnio o 5,5%, natomiast znajdujący się w pobliżu cmentarz może obniżyć cenę mieszkania o ponad 5%.

Jeśli w odległości do 200 m znajduje się teren przemysłowy lub linia kolejowa cena mieszkania spadnie o ok. 2%. Bliskość dworca kolejowego ma różny wpływ na cenę mieszkania w zależności od nabywcy. Jeśli mieszkanie przeznaczone jest do wynajmu np. dla studentów, bliskość dworca może być plusem, gdyż pozwala na dogodne podróżowanie do miejsca stałego zamieszkania. Takie położenie dworca jest również zaletą dla osób pracujących w innym mieście. W innych wypadkach taka lokacja jest minusem, z powodu hałasu.

- ulica

Ważna jest również ulica. Jeśli blok, w którym mamy zamiar zamieszkać znajduje się przy ruchliwej ulicy to cena mieszkania powinna być niższa z racji na dochodzący hałas i grożące niebezpieczeństwo dla dzieci.

Istotne jest, na którą stronę wychodzą okna. Mieszkanie w tym samym budynku, o podobnym metrażu może mieć inną cenę w zależności od widoku za oknem. Tańsze są mieszkania, z okien których widać ruchliwą ulicę, cmentarz, śmietnik lub zaniedbane podwórze. Ruchliwa ulica, nie dość, że stwarza niebezpieczeństwo dla dzieci, to latem, przy otwartych oknach do mieszkania dochodzi niemiły hałas i czuć spaliny samochodów. Jeśli okna wychodzą na park, las, skwerek to cena mieszkania jest wyższa. Dla młodych małżeństw z dziećmi ważne jest, aby okna wychodziły na plac zabaw dla dzieci, co ułatwiłoby z pewnością pilnowanie pociech.

- odległość od centrum

Czynnik ten ma istotny wpływ na cenę mieszkania. Badacze ustalili, że w miarę oddalania się od centrum miasta, z każdym kilometrem cena za metr kwadratowy mieszkania spada średnio o 1,9%. Mieszkania o wyższym standardzie i lepszym metrażu mogą być tańsze na osiedlach, znajdujących się na obrzeżach miasta w odróżnieniu od tych usytuowanych bliżej centrum, ale w starszych blokach, gorzej wyposażonych i nieco zaniedbanych.

- bliskość środków komunikacji i szybkość dojazdu do centrum i miejsc ważnych dla nabywcy (np. praca)

Ten czynnik poniekąd łączy się z poprzednim. Bliskość środków komunikacji miejskiej jest istotna niezależnie od miejsca zamieszkania, jednak w zależności od wielkości miasta istotna jest bliskość różnych środków transportu. W miastach dużych najważniejszym środkiem komunikacji jest metro. Jeśli znajduje się ono w odległości do 1 km to cena mieszkania może wzrosnąć średnio do 15%. Po metrze ważnym środkiem transportu jest tramwaj i dopiero na końcu autobus. Jeśli w pobliżu mieszkania znajduje się jedynie przystanek autobusowy cena mieszkania spada. Spowodowane jest to tym, że autobus jest najwolniejszym środkiem transportu ze względu na korki, na które metro i tramwaj nie są narażone. Warto również sprawdzić, czy linie metra, tramwajowe i autobusowe nam odpowiadają i dojeżdżają w miejsca dla nas ważne.

Inne ważne czynniki, poza tymi związanymi z lokalizacją, wiążą się bezpośrednio z budynkiem i mieszkaniem.

- materiał, z jakiego został zbudowany budynek

Najmilej widziana jest cegła, jednak nabywcy często nie wiedzą, że budynków z cegły się już nie buduje. W budownictwie bloków najczęściej stosowana jest tak zwana „rama H”, czyli betonowy szkielet budynku, który wypełniony jest pustakami albo cegłami. Taki typ bloku najczęściej jest nazywany „ceglanym”, chociaż w rzeczywistości ceglane jest jedynie wypełnienie. Najgorzej postrzegane są tak zwane „wielkie płyty”, czyli budynki budowane w latach ’60-tych i 70-tych. Z racji na swój wiek, są one uważane za najmniej trwałe i najmniej komfortowe. Teraz firmy budowlane dbają, aby ich obiekty były ciekawie zaprojektowane. Dawniej budowano w pośpiechu a rozkład mieszkania nie był dobrze przemyślany. W starym budownictwie pojawiają się niekiedy takie niedogodności jak problemy z ogrzewaniem mieszkania (np. piece kaflowe) lub z ciepłą, bieżącą wodą (junkersy, bojlery). Takie mieszkania mają cenę niższą aż o 16%. Warto również zwrócić uwagę na stan budynku. Niekiedy budynki starsze są bardziej zadbane, gdyż spółdzielnie mieszkaniowe inwestują w remonty, ocieplenia i ogrodzenia.

- piętro, na którym znajduje się mieszkanie

W zależności od rodzaju bloku, mieszkania na różnych piętrach mają inną cenę. Największy popyt mają mieszkania w blokach 3-piętrowych lub 4-pietrowych, zaś w wieżowcach popyt na mieszkanie jest nieco niższy. Niezależnie od rodzaju bloku, najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na parterze. Te mieszkania mają niższą wartość nawet o kilka procent od mieszkań znajdujących się wyżej, z powodu większego zagrożenia włamań. Mieszkania na najwyższych piętrach również mają cenę niższą. Spowodowane jest to tym, że mieszkania te nie sąsiadują z każdej strony z innymi mieszkaniami, a nieosłonięte są chłodniejsze i trzeba je lepiej ogrzewać, a więc opłaty w miesiącach jesiennych i zimowych będą znacznie wyższe. Ponadto do takich mieszkań trzeba wejść na pieszo. Często nawet w wieżowcach winda dojeżdża do przedostatniego piętra. Wysokość piętra również ma swój wpływ na cenę. Zasada jest prosta: im wyższe piętro tym niższa cena, z każdym piętrem spada ona średnio o 0,1%. Dzieje się tak z powodu możliwej awarii windy i niedogodnościach z tym związanych.

- winda w budynku

W starym budownictwie, a także w tym nowszym np. z lat 90-tych problemem może być brak windy. Niektóre bloki posiadają np. pięć pięter jednak w budynku nie ma windy. W takich blokach cena mieszkań znajdujących się na niższych kondygnacjach się nie zmienia, jednak dla mieszkańców 3-4 piętra jest to spore utrudnienie, w związku z czym cena mieszkania spada.

- wysokość czynszu

Jest to jeden z ważniejszych czynników wpływających na cenę mieszkania. Dla podobnych mieszkań, na różnych osiedlach niekiedy cena czynszu jest inna, ponieważ mieszkanie podlega innej spółdzielni mieszkaniowej. Na opłaty wpływają różne czynniki wynikające np. z ocieplenia bloku (w blokach ocieplonych cena za ogrzewanie jest niższa), a także usytuowania bloku i mieszkań (mieszkania narożne są dużo chłodniejsze), oświetlenia (czasem niektóre bloki osłonięte są drzewami, przez co mieszkania są dużo ciemniejsze).

- miejsce na samochód

Najwyżej cenione są garaże, które chronią samochód przed deszczem i śniegiem. Jeśli nie ma garażów to mile widziany jest parking strzeżony, najlepiej kryty. Oczywiście bezkonkurencyjne są parkingi podziemne umieszczone pod blokami i na szczęście takich powstaje coraz więcej.

- rozkład mieszkania oraz jakość wykończenia

Jest to czynnik, który w głównej mierze decyduje o cenie mieszkania. Wszystkie inne wpływają na jego cenę w zaledwie 30%, a więc ten czynnik jest rozstrzygający. Rozkład mieszkania dla nabywcy jest niezwykle istotny, ponieważ niektóre mieszkania są po prostu niewygodne. Ważne jest czy w kuchnia jest jasna i czy znajduje się w niej okno. Kuchnia bez okien znacznie obniża standard mieszkania, bowiem kuchnie trzeba oświetlić a więc wzrastają koszty a ponadto nie można jej wywietrzyć.

Minusem jest brak niezależnych wejść do pomieszczeń. Pokoje przechodnie ciężko wykorzystać i trudno przeznaczyć dla nich funkcję.

Ważny jest również balkon. Niektóre mieszkania są go pozbawione, co jest utrudnieniem dla mieszkańców, zwłaszcza latem. Takiego mieszkania nie da się dobrze wywietrzyć i nie ma gdzie powiesić prania. Istotna jest też wielkość balkonu. Większe balkony można lepiej zagospodarować a w ciepłe dni zrelaksować się na nich.

Zaletą jest, jeśli mieszkaniu przypisana jest piwnica lub schowek. Ułatwia to przechowywanie konfitur, rowerów, nieużywanych sprzętów.

Niezwykle ważna jest jakość wykończenia mieszkania oraz balkonu. Zależy jednak od preferencji nabywcy czy woli on kupić mieszkanie w stanie surowym i je wyremontować wedle własnego uznania, czy potencjalny nabywca szuka mieszkania, do którego mógłby się wprowadzić natychmiast. Należy zwrócić uwagę na jakość podłogi a więc: czy położony jest parkiet (warto zapytać kiedy ostatni raz był cyklinowany), czy panele (jakiej są one jakości), czy w kuchni i łazience są płytki ceramiczne czy może podłoga wyłożona jest linoleum. Ważne są również ściany: czy są cyklinowane i malowane, kiedy ostatni raz były odświeżane, czy są pokryte tapetą, czy w kuchni i łazience wyłożone są płytkami. Należy również zwrócić uwagę na okna, czy są stare, drewniane, czy może nowe, plastykowe.

Przed potencjalnym nabywcą mieszkania stoi nie lada wyzwanie, bowiem niuansów związanych z ceną mieszkań jest wiele. Podobne mieszkania mogą mieć zupełnie inną wartość ze względu na różne czynniki. Warto jednak wiedzieć, na co zwracać największą uwagę. Przy tym wszystkim nie należy zapominać, że rynek nieruchomości w każdym mieście jest inny i ma inną dynamikę. Warto więc dużo wcześniej zorientować się w cenach mieszkań bowiem zmieniają się one nawet w zależności od pory roku.

Jak kupić nieruchomość ??

Zapewne w dobie realizowania marzeń ty również chcesz je realizować. Jednym z nich może być wybudowanie lub zakup domu lub mieszkania. Zapewne starasz się zrobić to jak najlepiej a za razem jak najbardziej obniżyć koszta tych działań. Co można w tym celu zrobić? Jak myślisz? Czy można dokonać tego bez konieczności brania kredytu mieszkaniowego? Czy będzie cię na to stać? Przy szukaniu i kupowaniu nieruchomości potrzebne jest kilka rzeczy, które zdecydowanie Ci ułatwią późniejsze decyzje jakie będziesz musiał podjąć by nie dać się oszukać przez osoby zajmujące się takimi rzeczami i sprawami na co dzień. Jeśli zamierzasz kupić działkę to na pewno zastanawiasz się nad tym:

• Jak znaleźć okazję?
• Jak odróżnić to co jest okazją, od tego co nią nie jest?
• Jakich rodzajów dokumentów będziesz potrzebować do sporządzenia umowy sprzedaży u notariusza?
• Skąd mogę mieć środki na jej zakup?

Na pewno przyda Ci się wiedza dotycząca tych tematów. Chcesz poznać 4 podstawowe sposoby pozyskania środków na zakup ziemi – warto o tym pamiętać, zanim zaczniesz ubiegać się o kredyty hipoteczne. Tutaj możesz również znaleźć m.in. 14 sposobów na skuteczne podniesienie wartości działki i na to, jak możesz na niej zarobić.

Może jednak marzysz o mieszkaniu w blokach? Spróbuj poznać 9 bardzo ważnych elementów, opisujących Twoją osobę, które bank bierze pod uwagę podczas rozpoczęcia negocjacji.

15 najskuteczniejszych chwytów negocjacyjnych (ich nieznajomością ryzykujesz w tym przypadku bardzo dużo).

3 podstawowe rodzaje negocjacji, o których należy pamiętać zawsze.

W jakiej walucie warto ubiegać się o kredyt?

Od czego najlepiej rozpocząć negocjacje z bankiem?

5 elementów umowy, których ludzie praktycznie nigdy nie negocjują z developerami, a które mogą im dać bardzo duże korzyści.

Jakie niedozwolone klauzule stosują developerzy w swoich umowach i jak się przed nimi bronić?